中国的住房需求是由投资性因素主导的，还是居住性因素主导的？各界对此争论不休。

　　笔者无意对此进行全面论述，本文仅就对通常被认为是影响居住性需求的一个非常重要的因素人口的年龄结构和性别结构进行一点初步的探讨。

　　人口的年龄结构和性别结构决定了一个国家的住房需求的中长期趋势。

　　住房需求的代际繁荣

　　与被挤压的“80后”一代

　　一般来说，一个人在20岁左右开始工作，25岁-34岁成家并首次购置住房，之后进入事业高峰，60岁之后逐渐退休。

　　由此可见，25岁-34岁年龄段人群是首次居住性购房需求的主要群体（也有学者将20岁-40岁列为主要购房年龄段，为了下文的数值分析才取了明确的上下界限，实际上这只能算作一个模糊的区间）。

　　因此我们可以分析这一年龄段的人口在总人口中的比重及其总量，以求对居住性住房需求做一些（显然是非全面的）分析。

　　首先可以看看美国和日本的例子。在美国，第二次世界大战结束后，高出生率持续较长时间，被称为“婴儿潮”。

　　这批人主要在1946年至1964年出生，总数约有7800万人。1969年之后，美国这一代“婴儿潮”逐渐进入25岁以上的年龄段，美国住房需求急剧增长，引发了美国第二次世界大战之后的第一次房地产繁荣。

　　到了1990年代中期之后，美国最早的“婴儿潮”的下一代都已经开始进入购房年龄段。而“婴儿潮”一代自身则开始进入中年期，富裕者开始追求更高档住宅的消费，而更多的低收入人群（特别是少数族裔）则在政府支持下，借助金融创新的手段购得住房，形成了“次贷”。

　　2006年左右开始的美国次贷危机，既是美国短期房产泡沫的破灭，也是一个长期的、更大规模的代际性房产泡沫的破灭，因为自此开始美国的“婴儿潮”一代开始进入退休年龄，逐渐退出房市。

　　日本二战之后也出现了“婴儿潮”。1945年至1950年内平均人口增长率高达3.12%。这一代“婴儿潮”在20世纪70年代，形成了日本住房市场可观的需求群体，因而为当时的日本房地产繁荣贡献了力量，更重要的是为随后的日本第一次地产泡沫破灭后的再次繁荣提供了支撑。

　　在1980年代末，日本第二次房地产泡沫的生成和破灭中，由于这一代的“婴儿潮”已经开始进入中老年，而其他代际的人口也未能形成住房需求的有力支撑，从而导致此次泡沫破灭后，日本的房地产行业乃至整个国民经济一蹶不振，长达20年之久。

　　中国在1949年之后，也出现了明显的“婴儿潮”现象（见图1）。不过中国的“婴儿潮”较美国、日本战后的“婴儿潮”有所不同。

　　自1951年开始到1971年结束长达20余年时间内，中国人口的出生率都在30%。以上（大饥荒时期除外）。持续时间较其他国家长，这可能跟1959年至1961年大饥荒人口大量损失之后的补偿性生育有关。也有人将大饥荒前后两波出生率高峰视为两次“婴儿潮”。

　　中国“婴儿潮”形成的首次购房年龄人群对住房市场的影响与国外不同。例如，如果按照国外的经验，25岁-34岁作为首次居住性购房的主要群体，那么从1970年代中期开始，中国就应该迎来购房需求的高峰。

　　而到了1990年代末期，中国婴儿潮这一代实际上就已经开始步入中年了。但是实际上，虽然自1980年代开始，中国的住房制度就不断地改革，但只有到了1990年代末，才实行了彻底的市场化改革，购买商品房才成为人民满足居住需求的首要选项。

　　因此，如图2所示，在1990年代末，中国房地产市场化改革真正搞起的时候，中国25岁-34岁年龄段的人口，无论是其总量，还是其在总人口中的比重，实际上都已经处于甚至迈过了峰值。中国房地产市场真正火爆的近10年，该年龄段人口的比重和总量实际上是迅速下降的（如果以20岁-40岁年龄段为首次购买年龄段人群，趋势也大体相同），真是奇哉怪哉。

　　可见，中国房地产市场近十年来的繁荣，是与正常的人口年龄结构相错位的。

　　当“婴儿潮”一代已经步入中年时，他们才真正告别了“筒子楼”、“棚户区”（或者农村老家的瓦房），迎来了真正属于自己的商品房。并且，他们拥有的属于自己的产权房，在起初很多都是以极为低廉的象征性价格所购买的“房改房”等。

　　在其后不多久就开始的中国房地产市场“黄金十年”中，这些住房的名义市场价值大幅升值，给这一代人带来了很大的“财富效应”。尝到“甜头”之后，面对房地产的繁荣，这一代人也开始购买更好的住房，以求改善居住条件，或者直接以投资为目的。

　　这给在近些年才首次进入居住性购房市场的年轻一代，带来很大的挤压。仍以出生率为衡量标准，虽然1970年代末开始，中国的计划生育大大强化，但作为“婴儿潮”的下一代，1981年开始，中国的人口出生率再次回升，超过20%。，直到1990年，整个80年代中国的人口出生率一直保持在20%。以上，但之后迅速下降。

　　因此可以说，整个“80后”一代是中国的第二代“婴儿潮”。1981年至1990年平均每年出生人口高达2300万人，较1970年代和1990年代平均每年都要高出250万人。但是，当80后这一代在21世纪头十年的中期开始进入购房年龄段的时候，中国的房地产市场已经繁荣的一塌糊涂。

　　这群年轻的“80后”进入购买年龄段之后，对中国的住房市场影响是非常深刻的。他们组成了住房市场中的所谓“刚性需求”。

　　这群准备首次购买住房的所谓“刚性需求”者，是否进入市场取决于他们对市场的判断。当市场基本面或者其他因素驱动住房价格上涨时，对价格上涨将导致更加无法负担的担忧，通过口耳相传使得购买住房的意愿更强，从而价格上涨的势头更猛。

　　性别比

　　与被夸大的“丈母娘”需求

　　除了人口的年龄结构，我们还可以对中国人口的性别结构对住房需求的影响进行探讨。

　　最主要的性别比概念是出生人口性别比（男孩数/女孩数）。在一个自然的人类社会中，正常的出生人口比应该是每100个女孩，对应106个左右的男孩，这样的出生人口性别比是长期人类演化的结果。但是在根深蒂固的“重男轻女”传统思想影响下和计划生育政策共同影响下（当然还有b超和流产的现代技术的影响），中国自1980年代开始，出生人口性别比就不断走高，到2000年升高到115，2005年升高到120。虽然最近几年出生人口性别比有所下降，但到2011年仍高达117.78。

　　如果按照简单的线性推演， 2005年出生的男孩子，当他们长大时，会悲伤地发现，他们当中每六个人至少有一个找不到同龄女人做老婆。当然由于在每个年龄段，男孩、男人的死亡率都要高于女孩、女人，因此实际情况会好于1/6。

　　理论上，这一偏离自然的性别比，会对住房的需求，从而价格，产生重要影响。男多女少，必然意味着在婚姻市场上，男性将面临激烈的竞争。丈母娘要求自己的准女婿必须要有房子才肯点头，从而导致住房市场的“刚需”居高不下。

　　魏尚进教授和他的合作者在2012年的长篇论文中严格论证了性别比造成的婚姻市场竞争加剧对房价的影响。

　　他们研究发现，性别比恶化推动家庭购买更大更贵的住房，而租金回报率随男女性别比的提高而降低，因此，性别比的失衡确实推高了房价以及房价租金比。具体而言，如果考虑性别问题的内生性以及数据的测量误差等问题，性别比提高6个基点可以带来房价10.62%的上涨。

　　但这一逻辑并非如此简单。由于出生人口性别比只在个别年份才有公布，且由于低年龄组女孩漏报、瞒报等原因，人口专家一般认为中国目前公布的人口出生性别比略有夸大（但是夸大程度并不大，无法从根本上否定上述说法）。

　　因此我们使用5岁-9岁年龄段的性别比来反映中国人口的性别失衡现状，这一时间段属于入学年龄段，相对较为准确。如图3显示，中国此年龄段的人口性别比随着时间推移显著提高，从中似乎可窥见未来婚姻市场的激烈程度。

　　此外，我们也使用我们通常使用的首次购房年龄段25岁-34岁，以及为购房做准备的年龄段20岁-24岁的性别比。

　　由于出生人口性别比到成年人口性别比存在时滞，且男女在各个年龄段的存活率不同，因此以上这几个数据不能做水平比较，但他们反映出的趋势应该是可信的。

　　图3显示，成年人口的这两个年龄段中的性别比均从2005年、2006年左右开始迅速上升（这是1980年开始上升的出生人口性别比的滞后反映）。如此看来，性别比的失衡，的确有可能是近年来房价高涨的潜在原因。

　　不过，我们也应注意，成年人口性别比开始上升的节点实际上晚于中国城市住房价格快速上涨的开启年份，因为早在21世纪刚开始的两三年，房价的高涨已经引起了学术界和社会各界的广泛关注。

　　另外一个因素也应该影响到婚姻市场的性别比和竞争程度。那就是，女青年在寻找婚恋对象时，往往并非其同龄人，而是要高出几岁。一般要高出三岁左右，城市可能更高。

　　由于统计数据的限制，这里计算高出5年的男女性别比（只是粗略反映一个趋势，不做具体数值的结论），即用25岁-34岁的男青年人口数与20岁-29岁的女青年人口数之比来代表成年人口性别比和婚姻市场的竞争程度。

　　图3显示，虽然以同龄人性别比衡量的婚姻市场竞争程度加剧了，但是粗略考虑到年龄因素后，婚姻市场的竞争程度从1990年代末中国住房市场开始繁荣之后，实际上是大幅、快速下降的。

　　原因不难解释，例如在2005年的时候，25岁-34岁的男青年，是在1971年-1980年出生的，而20岁-29岁的女青年，是在1976年-1985年出生的。由于从1980年开始到1990年结束，中国人口出现了1949年以来的第二波“婴儿潮”，因此这一错位的男女年龄段人口是大为不同的。

　　如果上文的分析逻辑是可信的，那么考虑到1990年开始的出生率大幅下降，以及1980年代开始出现的出生人口性别比失衡，未来的男性在婚姻竞争市场中，会面临越来越激烈的竞争，并且比出生人口性别比反映出来的还要严重，这确实会影响到未来的住房需求和住房价格。

　　总结而言，与其说是年轻人的“刚性需求”和“丈母娘”需求支撑了住房市场的居住性需求和住房价格，不如说是投资性需求者认为年轻人的这些“刚性需求”会支撑（未来的）住房价格。

　　在这一逻辑下，投资性需求者预期未来会有更多的居住性需求者可以承接他们以投资目的所购买的住房，从而积极入市；而居住性需求者也反过来受到投资性需求者的影响，他们面对由投资性需求者不断推高的房价，也不得不时刻准备着，以求随时尽早地入市购房，以免在未来造成更加难以负担的局面。结果就是，包括已经尝到甜头的投资性需求者和年轻人在内的越来越多的购买者都涌入房地产市场来抢购，从而推动了住房价格的上涨。
来源: 江门婚姻律师  

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